送樓須三思，三思不送樓（下）

朋友有送樓一問，皆因捉錯用神：或以為可免印花稅，或因為取消了遺產稅，卻忽略了《破產條例》對「送贈契」所構成的潛在業權問題。

破產條例
為免有心人透過送贈形式轉移資產，藉以逃避債務，法例允許破產管理署向法庭提出申請，以追溯及推翻破產申請人在過去5年內曾贈予他人資產之有效性。

舉例：Ａ先生把物業贈予Ｂ小姐，及後Ａ先生於5年內申請破產，那破產管理處可向法庭 申請裁定送贈無效，Ｂ小姐並不擁有獲贈之物業業權。

推而廣之，即使Ａ先生沒有申請破產，但只要送贈日未滿5年，若Ｂ小姐要把物業售予Ｃ君，Ｃ君 的律師仍可就Ａ先生的潛在破產問題，質疑Ｂ小姐所擁業權之完整性，Ｃ君從而「踢契」──結果買賣雙方不歡而散，物業成炙手山芋，亦有違Ａ先生的送贈原意。

送贈居屋
朋友挖空心思，問及由「房委會」所批核之居屋送贈，是否可避免業權問題。

不涉及金錢代價之居屋轉讓，大多由已登記家庭成員承讓，而且原因五花八門：有因業主長期在海外工作而轉讓，有因業主取得僱主提供的房屋福利而轉讓，有因業主年紀老邁而轉讓，有因業主要結婚遷出單位而轉讓，也有因離婚或分居而轉讓業權予配偶，故未能 一概而論。但一般而言，送贈居屋跟其他「送贈契」無異，因《破產條例》而帶有潛在的業權問題。

送樓此舉徒添煩惱，宜三思而後「不行」。

*以上資料謹供參考，讀者就上述資料採 取行動前，須咨詢獨立法律意見

送樓須三思，三思不送樓（上）

筆者發現不少朋友對「送樓」情有獨鍾，均不約而同問及「送贈契」是否可取。細問之下，發現問者不外乎抱著以下心態。

印花稅
朋友以為近親之間轉讓物業，可以 $0 樓價來進行交易，免繳印花稅。事實上，稅局對此已有明文規定──基於《印花稅條例》，對於「無償」交易，印花稅署署長會就「市價」而釐訂該筆交易之印花稅，故轉讓未能「幸免於納」。

朋友二號則想透過低於市場價格轉讓物業，以用盡200萬元以下交易之印花稅優惠。可是條例同樣清晰：印花稅署一律把這種些交易歸入「無償」一類處理。

就印花稅而言，送樓跟一般交易無異。免費午餐，稅局恕不供應。

遺產稅
以往按照《遺產稅條例》，任何由業主於過世前三年內贈予他人之物業，均須繳納遺產稅，如遺產稅應付未付，將對物業業權構成問題。更甚者，若送樓人於送贈物業未滿三年內尚在人間，獲贈方若要出售物業，買方可就潛在遺產稅質疑其業權之完整性，從而「踢契」。

隨著政府在06年取消了遺產稅，不少朋友陸續向筆者查詢送樓事宜。然而，出售獲贈物業或會在《破產條例》下構成其他業權問題，且容後再述。

踢契何時了（上）

輸打贏要，乃投機致勝之不二法門。近日不少物業準買家就紛紛踢契，寄望在無邊海嘯中及時抽身。另一邊廂，已在出貨的業主同樣關注，恐防稍一不慎，被對方乘虛而來，借機遁去。音樂停下，唯有離場者勝。

違例建築
筆者曾指出買方律師可就物業內的違例建築作出業權質詢，若賣方無法及時證明其業權完整，買方可因而取消交易，俗稱「踢契」。違例建築情況有三：其一是建築違反政府批地契約，如建築樓面面積超出地積比率上限；其二是違反《建築物條例》，如外牆伸出物、危險建築物、排水欠妥或有違消防條例等；其三是違反大廈公契，如佔用公家地方、擅改單位用途等。

一般而言，若物業違反《建築物條例》，則屋宇署會就所發出的改建令或清拆令等向土地註冊處登記，對物業構成押記。若物業違反大廈公契，則業主立案法團可透過控告業主並取得及登記法庭命令。

此外，屋宇署也可向物業範圍內的斜坡發出維修令，並登記成為物業押記之一。

違例建築多見於村屋、洋房與連天台物業，如賣方已在臨時買賣合約中詳列物業可能涉及違例建築的部份，被踢契機會相對較低。然而，踢契緣由五花八門，故鹿死誰手，尚未可知。

讀者來函：公司轉個人，是否需釐印？

讀者周先生問：「若物業以 BVI（英屬處女島）離岸公司名義持有，而本人為公司唯一董事，我欲把物業轉回本人名下，是否要再付『釐印費』？」

解答如下：

我想你是指閣下為該BVI有限公司之唯一股東。就印花稅條例而言，“閣下”與“閣下全資擁有的離岸或本地有限公司”將被視作兩個“法律實體”，故轉名等同交易，必須繳付「釐印費」。

印花稅條例第45章註明：若轉讓雙方為兩家有限公司Ａ與Ｂ，必須在Ａ佔Ｂ不少於90%已發行股本的情況下，加上樓宇轉讓不涉及第三方金錢，才可豁免繳付印花稅。

若物業由個人名義改為（無限）公司 Unlimited 持有，那又如何？

物業必須以“個人”或“有限公司”名義，不可以無限公司包括“獨資”或“合資經營”方式持有。故假設問題不成立，戛然而止。

“銀主盤”

朋友於席間談到近日只見銀主拍賣零星出現，是否一如外間所言，香港經濟尚未步入嚴冬。我道此言差矣，銀主尚未大量湧現，卻是銀行待業主斷供數月，搓商不果後再循法律程序收回物業，一般需時半年至九個月，零星拍賣只為探路斥侯，大軍似是未到，怕已整裝待發。

此外，銀主收回物業後，未必循拍賣一途，尚可透過其物業部門或代理放盤，故實際數量可能較你知道的多。更甚者，因為樓價不斷下滑，若收回物業淪為負資產，即使成功脫手也未能抵清欠款，銀行或不願馬上出售。

由是觀之，銀主盤量乃一落後指標。若要貼近市況，還是負資產按揭宗數、買賣合約數目、成交價格與撻訂宗數等資料較具參考價值。

朋友問：「那負資產與銀主盤是否有直接關係？」

銀主盤主要是因借貸人無力還款，銀行根據按揭條款及《物業轉易及財產條例》，向法庭申請收回物業，再行出租或出售。故即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，銀行豈有以市價蝕讓之理？惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。

轉名必須付釐印，惟獨不打自己人？

根據《印花稅條例》，就任何形式的住宅買賣合約，即使是臨時買賣合約，均需加蓋印花稅署的指定印花，俗稱「打釐印」，茲證明買家已就該筆交易繳付印花稅。

合約加名，等同交易

筆者有朋友於簽訂臨時買賣合約後，欲加上女友姓名作共同買家。於是問筆者他應在臨時買賣合約上加名，還是待簽署正式買賣合約時才處理？

從法律觀點來說，由於朋友原來是購買物業的全部業權，加上女友姓名可被視為把一半業權轉售予第三者，故在何種合約上加名均等同另一筆交易，以致筆者朋友除要繳付全數樓價的印花稅外，其女友還需額外付出全數樓價印花稅之一半。

幸好，朋友最後趕及跟賣家取消原來的臨時買賣合約，並以其與女友的名義重新與賣家簽訂一份，免了額外徵稅，總算有驚無險。

除名轉名，也是交易

反過來說，假設朋友欲把財政「上繳中央」，與女友在簽訂正式買賣合約後才決定把自己除名，其女友仍需就一半樓價多繳印花稅。無他──這等同朋友把其所持的一半業權轉售予女方罷。

又假設朋友跟弟弟一同簽訂了正式買賣合約後，要把弟弟換成妹妹的名字，最後還是發生上述情況──惟這回等於弟弟要把一半業權轉售給妹妹而已。

摩貨轉售，還是交易

在「摩貨」的情況下，買家往往在成交日前以「確認人」身份把單位轉售予「轉購人」，雖然摩貨乃李代桃僵之舉，但實際涉及兩宗交易，故不論是「確認人」還是「轉購人」，仍須各自付足全數樓價之印花稅。

直系十分親，不「打」自己人

幸好，若在買賣過程中把業權轉讓予父母、配偶或子女，在法例上可獲豁免「打釐印」。

馬榮成遇上「程咬金」（下）

上文提及如馬榮成與賣家所簽訂的「臨時買賣合約」含「必買必賣」條款，賣家就無法悔約，以較高價格重售該物業予「程咬金」。大家或會以為「必買必賣」較有利買家，但其實在市況較差時，買家往往因此中伏。

撻訂與追討差價

近日市場氣氛轉壞，銀行為收緊借貸，或降低按揭成數，或估價不足，買家可能因而無法順利「上會」。倘若買家在簽訂含「必買必賣」條款的「臨時買賣合約」或「正式買賣合約」後「撻訂」，除損失全數訂金與需要賠償雙方經紀佣金外，如賣家最後只能合理地以更低價出售該物業，原買家更可被追討賣家所損失的物業「差價」。

商業決定

須知道馬榮成並非直接受惠於「必買必賣」條款，只是該豪宅價格可能反映市場已「超賣」，而該條款保障了是次交易必須進行而矣。況且何謂「超賣」無法前瞻，只可後顧。而賣家在簽訂合約時同意條款，也反映其急需套現，或看淡後市，故「必買必賣」與否純屬商業決定。至於馬榮成在此情況下則有多種策略：其一是繼續交易；其二是進行「摩貨」，以較高價格把物業轉讓予「程咬金」；其三是與賣家商議並取得一定賠償以取消交易，惟可能性較小。

「必買必賣」條款差不多等同強制交易，買賣雙方宜謹慎使用。

馬榮成遇上「程咬金」（上）

日前本地著名漫畫家馬榮成以優於市價即7,600萬元購入山頂豪宅倚巒洋房，誰知經報章大肆報導後，半路殺出「程咬金」，向原業主以8,500萬元洽購。以5%「細訂」計，如賣家取消原來交易，即使需賠償380萬予馬榮成，另加買賣雙方各1%共152萬經紀佣金，仍可從新買家處多收約370萬。除笨有精，相信賣家會選擇「賠訂」重售以取得其中溢價。

必買必賣，不得悔約

惟是次交易峰迴路轉：傳聞在賣家與馬榮成所簽訂的「臨時買賣合約」中，已加入「必買必賣」條款，故馬榮成可透過法律途徑強制賣家繼續交易，使後者無法悔約。

撻訂、賠訂、印花稅

「必買必賣」條款由買賣雙方視乎情況而訂，坊間的「臨時買賣合約」則普遍使用「撻訂賠訂」條款：如賣方在收取訂金後取消交易，除要退回訂金外，更須額外賠償同等金額予買家，亦即「賠雙倍訂」；反之，若買方取消交易，訂金將被賣方全數沒收，俗稱「撻訂」。此外，取消方還需負責買賣雙方所有經紀佣金。當然，若買方已繳付印花稅，那不論那一方悔約，由於交易無法完成，買方仍可透過律師向政府申請退回。

由此可見，「撻訂賠訂」比「必買必賣」較少限制，這是前者較多見於買賣合約的原因。

「現狀」買樓，恕不退換？（下）

上回提及樓宇買賣雙方以「現狀」交收物業，尚有以下情況。

違法改動或僭建

由於賣方有責任證明物業業權良好及為市場廣泛接受，倘若物業存有違反地契或核准建築圖則的改動或加建，買方可以業權不良為由取消整筆交易，索回訂金、經紀佣金，並向政府申請退回印花稅。此舉俗稱「踢契」，是買家在市況轉壞時常用來取消交易的策略。

多年前就曾經出現一班「踢契黨」，專門購入一些帶有僭建的舊樓，買家卻在成交過程中以僭建為由踢契，並揚言會訴諸多個相關政府部門解決，從而要脅賣家作出額外「賠償」。

違法改建常見於頂樓天台與村屋，買家往往正因為心儀其改動而決定購入物業，交易是否仍可順利進行？

香港畢竟是一個自由市場，即使買家知悉物業存有違法改建，倘若雙方願買願賣，賣家還是有較穩妥的做法。就是在「臨時買賣合約」中訂明所有改動及加建，並由買家聲明其清楚物業是以「現狀」出售，一概接納所有即使不符合〈建築物條例〉的結構。

結構損毀

這是物業「現狀」交收中最極端的情況，如因地震、海嘯等天災或九一一等恐怖襲擊而導致物業結構嚴重損毀，由於賣家已無法履行買賣合約交付物業，故交易取消，買方毋須承擔責任。

「現狀」買樓，恕不退換？（上）

在坊間的「臨時買賣合約」中有一常見條款，是雙方以「現狀」（on as is basis）交收物業，即物業現存的一切狀況，買家必須照單全收。乍聽下很好理解，然而在不同的情況下，買賣雙方都需要承擔一定責任。

自然破壞

陳先生在四月份跟賣家簽訂「臨時買賣合約」購入二手物業，到六月份成交日前驗樓時，發現牆身有滲水現象，於是跟賣家投訴。賣家聲稱毫不知情，況且合約內訂明物業以「現狀」出售，故其無須負責，所有維修費用須由買家承擔。

在香港，買賣物業的過程普遍來去匆匆，買家還沒有驗清物業就拍板成交，故不時出現類似情況。如單位處於頂樓，而天台屬於公家地方，那天台漏水還可要求管業處維修；反之若單位是連天台買入，由於天台業權歸於業主，買家就要自行負責，無從追究了。

人為破壞

如單位在買賣雙方簽訂「臨時買賣合約」後明顯受到人為破壞，像牆壁被嚴重劃花，或大範圍裝修損毀，那賣家必須立刻修繕，或在一般的情況下，向買家賠償適當的維修費。

至於物業有違法改動或建築（俗稱僭建），甚至有結構性損毀等責任誰屬，且待下回解說。

出租連按揭，銀行已同意？

在銀行的物業按揭合約中，常附帶物業不可出租的條款，否則必須先取得有關銀行的同意，銀行也常常因而提高樓宇的按揭息率。

如銀行沒有事先同意出租物業，而業主因拖欠按揭或銀行貸款而被收樓，銀行可拒絕把相關物業連租約收回，租客即使願意繼續繳交租金予銀行，仍可能被迫在短時間內遷出，蒙受損失。

可是，業主往往為享有較低按揭息率，甚至要省卻申報物業稅，故不欲張揚，未有通知銀行以取得出租同意書，使租客權益未受保障。後者只能要求業主調低租金或按金，及要求業主出示銀行按揭月結單以證明其經濟狀況，以減低承租風險。

其實業主在出租物業時也應慎選租客，尤其在市況轉壞時，既要提防「職業租客」，又要擔憂租客欠租，最怕是租客因經濟問題而在單位內輕生！故業主一般均要求租客提供入息證明；反過來當業主遇上優質租客，大多也盡量配合，給予其所需證明文件。至於有些業主為省卻釐印費與物業稅而不向稅局申報，日後如因為租務糾紛而需採取法律行動時就十分麻煩，屆時也可能因曾瞞稅而被罰款及負上法律責任。

買賣合約：「臨時」不等於「馬虎」

在買賣樓宇的過程中，千萬不要誤讀「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）的「臨時」二字，小心一「紙」錯滿盤皆落索。

由於「正式買賣合約」將如實地照錄「臨約」內的買賣條款，故買賣雙方必須在簽訂「臨約」時把條款清楚列明，否則只有在雙方同意下才能在「正式買賣合約」中作出增刪。此外，買賣雙方姓名與個人資料、通訊地址、物業地址、成交價與成交日等，如需日後更改，必須重新取得雙方簽名授權方可。

曾有買家在簽訂「臨約」時沒有填妥通訊地址，其後不知所蹤，由於無法送遞法律文件，賣家追討無門。

亦有買家表示，在業主及經紀慫恿的情況下，訂立了較短的成交期，業主口頭表示如屆時買家並未辦妥銀行按揭，可透過支付一定利息延遲成交日。由於沒有在「臨約」中注明相關條款，故有被無良業主在成交日當作「撻訂」的風險。相關做法在升市時尤其不智。

如賣家同意隨物業附送傢俬、電器，便應在「臨約」中詳細列出傢電清單，更可注明牌子及型號。如有入牆傢俬或電器需要業主清空，也需清楚列明。

最後，買家應在簽訂「臨約」前查明物業的相關狀況。除仔細觀察單位現況外，更可向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知等。其實買家宜在簽訂「臨約」前就應咨詢律師意見，以減低成交風險。

買樓實為人生大事，應當步步為營。

二手樓宇購買流程詳解

買樓是人生大事，作為精明的消費者，買家必須熟悉整個交易流程，方可順利「上會」。

在香港購買二手樓宇的一般程序：

1. 透過地產代理或自行物色單位
2. 查看及參考同類單位的叫價、成交及間隔。間隔尤其重要，需注意個別單位是否有非法結構改動或僭建
3. 找銀行估值，以確保借到所需按揭金額
4. 向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知、所屬大廈或屋苑是否牽涉法律訴訟等
5. 與業主議價
6. 簽訂「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）前，宜先咨詢律師意見
7. 簽訂「臨約」，並支付約樓價的3-5%作臨時訂金（俗稱「細訂」）；較保險的方法是把訂金以支票方式支付賣家代表律師樓，由後者代業主託管，如賣家單位按揭逾9成半甚至是負資產，這點尤其重要
8. 在「臨約」中訂明充足的成交期，如需按揭，一般把成交日訂定2個月後
9. 向銀行申請按揭
10. 買方代表律師查看單位相關契據，並去信業主立案法團或管理公司查詢單位是否有維修令、大廈維修通知、欠交管理費或其他法律責任的情況，並向相關部門查詢是否有欠交差餉等問題
11. 買方代表律師亦會審核業主代表律師所擬備的「正式買賣合約」
12. 於簽訂「臨約」14天內到買方代表律師樓簽訂「正式買賣合約」及繳付「大訂」，一般為樓價的10%再減去細訂金額
13. 於成交前約兩星期，預先申請水、電、煤等公用服務於成交日生效
14. 一般於成交日前2-3日，買家到其代表律師樓簽訂轉名契及有關銀行按揭文件，並把樓價餘額（例如買家做7成按揭，已付10%訂金，餘額即20%）與印花稅等交由買方代表律師樓保管，及繳付律師費
15. 買家於成交日前數個工作天帶備數碼相機驗樓，並向管理員查詢大廈最新的維修情況，如遇上問題，可向其代表律師求助
16. 於成交日，買方代表律師樓把樓價餘額及有關文件交予賣方代表律師，如賣方把門匙交給其代表律師托管，那賣方代表律師將把門匙轉交買方代表律師
17. 視乎賣方把門匙交予其代表律師或地產經紀，買家可於成交日從買方代表律師樓或經紀處取得單位門匙
18. 一般於成交後付清經紀佣金

為穩妥起見，準業主宜於簽訂「臨約」前就土地註冊處記錄與買賣合約咨詢律師意見。