馬榮成遇上「程咬金」（下）

上文提及如馬榮成與賣家所簽訂的「臨時買賣合約」含「必買必賣」條款，賣家就無法悔約，以較高價格重售該物業予「程咬金」。大家或會以為「必買必賣」較有利買家，但其實在市況較差時，買家往往因此中伏。

撻訂與追討差價

近日市場氣氛轉壞，銀行為收緊借貸，或降低按揭成數，或估價不足，買家可能因而無法順利「上會」。倘若買家在簽訂含「必買必賣」條款的「臨時買賣合約」或「正式買賣合約」後「撻訂」，除損失全數訂金與需要賠償雙方經紀佣金外，如賣家最後只能合理地以更低價出售該物業，原買家更可被追討賣家所損失的物業「差價」。

商業決定

須知道馬榮成並非直接受惠於「必買必賣」條款，只是該豪宅價格可能反映市場已「超賣」，而該條款保障了是次交易必須進行而矣。況且何謂「超賣」無法前瞻，只可後顧。而賣家在簽訂合約時同意條款，也反映其急需套現，或看淡後市，故「必買必賣」與否純屬商業決定。至於馬榮成在此情況下則有多種策略：其一是繼續交易；其二是進行「摩貨」，以較高價格把物業轉讓予「程咬金」；其三是與賣家商議並取得一定賠償以取消交易，惟可能性較小。

「必買必賣」條款差不多等同強制交易，買賣雙方宜謹慎使用。