“銀主盤”

朋友於席間談到近日只見銀主拍賣零星出現，是否一如外間所言，香港經濟尚未步入嚴冬。我道此言差矣，銀主尚未大量湧現，卻是銀行待業主斷供數月，搓商不果後再循法律程序收回物業，一般需時半年至九個月，零星拍賣只為探路斥侯，大軍似是未到，怕已整裝待發。

此外，銀主收回物業後，未必循拍賣一途，尚可透過其物業部門或代理放盤，故實際數量可能較你知道的多。更甚者，因為樓價不斷下滑，若收回物業淪為負資產，即使成功脫手也未能抵清欠款，銀行或不願馬上出售。

由是觀之，銀主盤量乃一落後指標。若要貼近市況，還是負資產按揭宗數、買賣合約數目、成交價格與撻訂宗數等資料較具參考價值。

朋友問：「那負資產與銀主盤是否有直接關係？」

銀主盤主要是因借貸人無力還款，銀行根據按揭條款及《物業轉易及財產條例》，向法庭申請收回物業，再行出租或出售。故即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，銀行豈有以市價蝕讓之理？惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。

出租連按揭，銀行已同意？

在銀行的物業按揭合約中，常附帶物業不可出租的條款，否則必須先取得有關銀行的同意，銀行也常常因而提高樓宇的按揭息率。

如銀行沒有事先同意出租物業，而業主因拖欠按揭或銀行貸款而被收樓，銀行可拒絕把相關物業連租約收回，租客即使願意繼續繳交租金予銀行，仍可能被迫在短時間內遷出，蒙受損失。

可是，業主往往為享有較低按揭息率，甚至要省卻申報物業稅，故不欲張揚，未有通知銀行以取得出租同意書，使租客權益未受保障。後者只能要求業主調低租金或按金，及要求業主出示銀行按揭月結單以證明其經濟狀況，以減低承租風險。

其實業主在出租物業時也應慎選租客，尤其在市況轉壞時，既要提防「職業租客」，又要擔憂租客欠租，最怕是租客因經濟問題而在單位內輕生！故業主一般均要求租客提供入息證明；反過來當業主遇上優質租客，大多也盡量配合，給予其所需證明文件。至於有些業主為省卻釐印費與物業稅而不向稅局申報，日後如因為租務糾紛而需採取法律行動時就十分麻煩，屆時也可能因曾瞞稅而被罰款及負上法律責任。

二手樓宇購買流程詳解

買樓是人生大事，作為精明的消費者，買家必須熟悉整個交易流程，方可順利「上會」。

在香港購買二手樓宇的一般程序：

1. 透過地產代理或自行物色單位
2. 查看及參考同類單位的叫價、成交及間隔。間隔尤其重要，需注意個別單位是否有非法結構改動或僭建
3. 找銀行估值，以確保借到所需按揭金額
4. 向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知、所屬大廈或屋苑是否牽涉法律訴訟等
5. 與業主議價
6. 簽訂「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）前，宜先咨詢律師意見
7. 簽訂「臨約」，並支付約樓價的3-5%作臨時訂金（俗稱「細訂」）；較保險的方法是把訂金以支票方式支付賣家代表律師樓，由後者代業主託管，如賣家單位按揭逾9成半甚至是負資產，這點尤其重要
8. 在「臨約」中訂明充足的成交期，如需按揭，一般把成交日訂定2個月後
9. 向銀行申請按揭
10. 買方代表律師查看單位相關契據，並去信業主立案法團或管理公司查詢單位是否有維修令、大廈維修通知、欠交管理費或其他法律責任的情況，並向相關部門查詢是否有欠交差餉等問題
11. 買方代表律師亦會審核業主代表律師所擬備的「正式買賣合約」
12. 於簽訂「臨約」14天內到買方代表律師樓簽訂「正式買賣合約」及繳付「大訂」，一般為樓價的10%再減去細訂金額
13. 於成交前約兩星期，預先申請水、電、煤等公用服務於成交日生效
14. 一般於成交日前2-3日，買家到其代表律師樓簽訂轉名契及有關銀行按揭文件，並把樓價餘額（例如買家做7成按揭，已付10%訂金，餘額即20%）與印花稅等交由買方代表律師樓保管，及繳付律師費
15. 買家於成交日前數個工作天帶備數碼相機驗樓，並向管理員查詢大廈最新的維修情況，如遇上問題，可向其代表律師求助
16. 於成交日，買方代表律師樓把樓價餘額及有關文件交予賣方代表律師，如賣方把門匙交給其代表律師托管，那賣方代表律師將把門匙轉交買方代表律師
17. 視乎賣方把門匙交予其代表律師或地產經紀，買家可於成交日從買方代表律師樓或經紀處取得單位門匙
18. 一般於成交後付清經紀佣金

為穩妥起見，準業主宜於簽訂「臨約」前就土地註冊處記錄與買賣合約咨詢律師意見。