馬榮成遇上「程咬金」（下）

上文提及如馬榮成與賣家所簽訂的「臨時買賣合約」含「必買必賣」條款，賣家就無法悔約，以較高價格重售該物業予「程咬金」。大家或會以為「必買必賣」較有利買家，但其實在市況較差時，買家往往因此中伏。

撻訂與追討差價

近日市場氣氛轉壞，銀行為收緊借貸，或降低按揭成數，或估價不足，買家可能因而無法順利「上會」。倘若買家在簽訂含「必買必賣」條款的「臨時買賣合約」或「正式買賣合約」後「撻訂」，除損失全數訂金與需要賠償雙方經紀佣金外，如賣家最後只能合理地以更低價出售該物業，原買家更可被追討賣家所損失的物業「差價」。

商業決定

須知道馬榮成並非直接受惠於「必買必賣」條款，只是該豪宅價格可能反映市場已「超賣」，而該條款保障了是次交易必須進行而矣。況且何謂「超賣」無法前瞻，只可後顧。而賣家在簽訂合約時同意條款，也反映其急需套現，或看淡後市，故「必買必賣」與否純屬商業決定。至於馬榮成在此情況下則有多種策略：其一是繼續交易；其二是進行「摩貨」，以較高價格把物業轉讓予「程咬金」；其三是與賣家商議並取得一定賠償以取消交易，惟可能性較小。

「必買必賣」條款差不多等同強制交易，買賣雙方宜謹慎使用。

買賣合約：「臨時」不等於「馬虎」

在買賣樓宇的過程中，千萬不要誤讀「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）的「臨時」二字，小心一「紙」錯滿盤皆落索。

由於「正式買賣合約」將如實地照錄「臨約」內的買賣條款，故買賣雙方必須在簽訂「臨約」時把條款清楚列明，否則只有在雙方同意下才能在「正式買賣合約」中作出增刪。此外，買賣雙方姓名與個人資料、通訊地址、物業地址、成交價與成交日等，如需日後更改，必須重新取得雙方簽名授權方可。

曾有買家在簽訂「臨約」時沒有填妥通訊地址，其後不知所蹤，由於無法送遞法律文件，賣家追討無門。

亦有買家表示，在業主及經紀慫恿的情況下，訂立了較短的成交期，業主口頭表示如屆時買家並未辦妥銀行按揭，可透過支付一定利息延遲成交日。由於沒有在「臨約」中注明相關條款，故有被無良業主在成交日當作「撻訂」的風險。相關做法在升市時尤其不智。

如賣家同意隨物業附送傢俬、電器，便應在「臨約」中詳細列出傢電清單，更可注明牌子及型號。如有入牆傢俬或電器需要業主清空，也需清楚列明。

最後，買家應在簽訂「臨約」前查明物業的相關狀況。除仔細觀察單位現況外，更可向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知等。其實買家宜在簽訂「臨約」前就應咨詢律師意見，以減低成交風險。

買樓實為人生大事，應當步步為營。

二手樓宇購買流程詳解

買樓是人生大事，作為精明的消費者，買家必須熟悉整個交易流程，方可順利「上會」。

在香港購買二手樓宇的一般程序：

1. 透過地產代理或自行物色單位
2. 查看及參考同類單位的叫價、成交及間隔。間隔尤其重要，需注意個別單位是否有非法結構改動或僭建
3. 找銀行估值，以確保借到所需按揭金額
4. 向地產經紀索取土地註冊處記錄，並透過業主、經紀、管理員及大廈大堂報告板查明物業有否修葺令、扣押令、漏水、就大廈維修而要求業主繳款的決議或通知、所屬大廈或屋苑是否牽涉法律訴訟等
5. 與業主議價
6. 簽訂「臨時買賣合約」（簡稱「臨約」）前，宜先咨詢律師意見
7. 簽訂「臨約」，並支付約樓價的3-5%作臨時訂金（俗稱「細訂」）；較保險的方法是把訂金以支票方式支付賣家代表律師樓，由後者代業主託管，如賣家單位按揭逾9成半甚至是負資產，這點尤其重要
8. 在「臨約」中訂明充足的成交期，如需按揭，一般把成交日訂定2個月後
9. 向銀行申請按揭
10. 買方代表律師查看單位相關契據，並去信業主立案法團或管理公司查詢單位是否有維修令、大廈維修通知、欠交管理費或其他法律責任的情況，並向相關部門查詢是否有欠交差餉等問題
11. 買方代表律師亦會審核業主代表律師所擬備的「正式買賣合約」
12. 於簽訂「臨約」14天內到買方代表律師樓簽訂「正式買賣合約」及繳付「大訂」，一般為樓價的10%再減去細訂金額
13. 於成交前約兩星期，預先申請水、電、煤等公用服務於成交日生效
14. 一般於成交日前2-3日，買家到其代表律師樓簽訂轉名契及有關銀行按揭文件，並把樓價餘額（例如買家做7成按揭，已付10%訂金，餘額即20%）與印花稅等交由買方代表律師樓保管，及繳付律師費
15. 買家於成交日前數個工作天帶備數碼相機驗樓，並向管理員查詢大廈最新的維修情況，如遇上問題，可向其代表律師求助
16. 於成交日，買方代表律師樓把樓價餘額及有關文件交予賣方代表律師，如賣方把門匙交給其代表律師托管，那賣方代表律師將把門匙轉交買方代表律師
17. 視乎賣方把門匙交予其代表律師或地產經紀，買家可於成交日從買方代表律師樓或經紀處取得單位門匙
18. 一般於成交後付清經紀佣金

為穩妥起見，準業主宜於簽訂「臨約」前就土地註冊處記錄與買賣合約咨詢律師意見。