“銀主盤”

朋友於席間談到近日只見銀主拍賣零星出現，是否一如外間所言，香港經濟尚未步入嚴冬。我道此言差矣，銀主尚未大量湧現，卻是銀行待業主斷供數月，搓商不果後再循法律程序收回物業，一般需時半年至九個月，零星拍賣只為探路斥侯，大軍似是未到，怕已整裝待發。

此外，銀主收回物業後，未必循拍賣一途，尚可透過其物業部門或代理放盤，故實際數量可能較你知道的多。更甚者，因為樓價不斷下滑，若收回物業淪為負資產，即使成功脫手也未能抵清欠款，銀行或不願馬上出售。

由是觀之，銀主盤量乃一落後指標。若要貼近市況，還是負資產按揭宗數、買賣合約數目、成交價格與撻訂宗數等資料較具參考價值。

朋友問：「那負資產與銀主盤是否有直接關係？」

銀主盤主要是因借貸人無力還款，銀行根據按揭條款及《物業轉易及財產條例》，向法庭申請收回物業，再行出租或出售。故即使業主擁有負資產物業，只要準時還款，銀行豈有以市價蝕讓之理？惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。

出租連按揭，銀行已同意？

在銀行的物業按揭合約中，常附帶物業不可出租的條款，否則必須先取得有關銀行的同意，銀行也常常因而提高樓宇的按揭息率。

如銀行沒有事先同意出租物業，而業主因拖欠按揭或銀行貸款而被收樓，銀行可拒絕把相關物業連租約收回，租客即使願意繼續繳交租金予銀行，仍可能被迫在短時間內遷出，蒙受損失。

可是，業主往往為享有較低按揭息率，甚至要省卻申報物業稅，故不欲張揚，未有通知銀行以取得出租同意書，使租客權益未受保障。後者只能要求業主調低租金或按金，及要求業主出示銀行按揭月結單以證明其經濟狀況，以減低承租風險。

其實業主在出租物業時也應慎選租客，尤其在市況轉壞時，既要提防「職業租客」，又要擔憂租客欠租，最怕是租客因經濟問題而在單位內輕生！故業主一般均要求租客提供入息證明；反過來當業主遇上優質租客，大多也盡量配合，給予其所需證明文件。至於有些業主為省卻釐印費與物業稅而不向稅局申報，日後如因為租務糾紛而需採取法律行動時就十分麻煩，屆時也可能因曾瞞稅而被罰款及負上法律責任。