馬榮成遇上「程咬金」（下）

上文提及如馬榮成與賣家所簽訂的「臨時買賣合約」含「必買必賣」條款，賣家就無法悔約，以較高價格重售該物業予「程咬金」。大家或會以為「必買必賣」較有利買家，但其實在市況較差時，買家往往因此中伏。

撻訂與追討差價

近日市場氣氛轉壞，銀行為收緊借貸，或降低按揭成數，或估價不足，買家可能因而無法順利「上會」。倘若買家在簽訂含「必買必賣」條款的「臨時買賣合約」或「正式買賣合約」後「撻訂」，除損失全數訂金與需要賠償雙方經紀佣金外，如賣家最後只能合理地以更低價出售該物業，原買家更可被追討賣家所損失的物業「差價」。

商業決定

須知道馬榮成並非直接受惠於「必買必賣」條款，只是該豪宅價格可能反映市場已「超賣」，而該條款保障了是次交易必須進行而矣。況且何謂「超賣」無法前瞻，只可後顧。而賣家在簽訂合約時同意條款，也反映其急需套現，或看淡後市，故「必買必賣」與否純屬商業決定。至於馬榮成在此情況下則有多種策略：其一是繼續交易；其二是進行「摩貨」，以較高價格把物業轉讓予「程咬金」；其三是與賣家商議並取得一定賠償以取消交易，惟可能性較小。

「必買必賣」條款差不多等同強制交易，買賣雙方宜謹慎使用。

馬榮成遇上「程咬金」（上）

日前本地著名漫畫家馬榮成以優於市價即7,600萬元購入山頂豪宅倚巒洋房，誰知經報章大肆報導後，半路殺出「程咬金」，向原業主以8,500萬元洽購。以5%「細訂」計，如賣家取消原來交易，即使需賠償380萬予馬榮成，另加買賣雙方各1%共152萬經紀佣金，仍可從新買家處多收約370萬。除笨有精，相信賣家會選擇「賠訂」重售以取得其中溢價。

必買必賣，不得悔約

惟是次交易峰迴路轉：傳聞在賣家與馬榮成所簽訂的「臨時買賣合約」中，已加入「必買必賣」條款，故馬榮成可透過法律途徑強制賣家繼續交易，使後者無法悔約。

撻訂、賠訂、印花稅

「必買必賣」條款由買賣雙方視乎情況而訂，坊間的「臨時買賣合約」則普遍使用「撻訂賠訂」條款：如賣方在收取訂金後取消交易，除要退回訂金外，更須額外賠償同等金額予買家，亦即「賠雙倍訂」；反之，若買方取消交易，訂金將被賣方全數沒收，俗稱「撻訂」。此外，取消方還需負責買賣雙方所有經紀佣金。當然，若買方已繳付印花稅，那不論那一方悔約，由於交易無法完成，買方仍可透過律師向政府申請退回。

由此可見，「撻訂賠訂」比「必買必賣」較少限制，這是前者較多見於買賣合約的原因。