踢契何時了（上）

輸打贏要，乃投機致勝之不二法門。近日不少物業準買家就紛紛踢契，寄望在無邊海嘯中及時抽身。另一邊廂，已在出貨的業主同樣關注，恐防稍一不慎，被對方乘虛而來，借機遁去。音樂停下，唯有離場者勝。

違例建築
筆者曾指出買方律師可就物業內的違例建築作出業權質詢，若賣方無法及時證明其業權完整，買方可因而取消交易，俗稱「踢契」。違例建築情況有三：其一是建築違反政府批地契約，如建築樓面面積超出地積比率上限；其二是違反《建築物條例》，如外牆伸出物、危險建築物、排水欠妥或有違消防條例等；其三是違反大廈公契，如佔用公家地方、擅改單位用途等。

一般而言，若物業違反《建築物條例》，則屋宇署會就所發出的改建令或清拆令等向土地註冊處登記，對物業構成押記。若物業違反大廈公契，則業主立案法團可透過控告業主並取得及登記法庭命令。

此外，屋宇署也可向物業範圍內的斜坡發出維修令，並登記成為物業押記之一。

違例建築多見於村屋、洋房與連天台物業，如賣方已在臨時買賣合約中詳列物業可能涉及違例建築的部份，被踢契機會相對較低。然而，踢契緣由五花八門，故鹿死誰手，尚未可知。

「現狀」買樓，恕不退換？（下）

上回提及樓宇買賣雙方以「現狀」交收物業，尚有以下情況。

違法改動或僭建

由於賣方有責任證明物業業權良好及為市場廣泛接受，倘若物業存有違反地契或核准建築圖則的改動或加建，買方可以業權不良為由取消整筆交易，索回訂金、經紀佣金，並向政府申請退回印花稅。此舉俗稱「踢契」，是買家在市況轉壞時常用來取消交易的策略。

多年前就曾經出現一班「踢契黨」，專門購入一些帶有僭建的舊樓，買家卻在成交過程中以僭建為由踢契，並揚言會訴諸多個相關政府部門解決，從而要脅賣家作出額外「賠償」。

違法改建常見於頂樓天台與村屋，買家往往正因為心儀其改動而決定購入物業，交易是否仍可順利進行？

香港畢竟是一個自由市場，即使買家知悉物業存有違法改建，倘若雙方願買願賣，賣家還是有較穩妥的做法。就是在「臨時買賣合約」中訂明所有改動及加建，並由買家聲明其清楚物業是以「現狀」出售，一概接納所有即使不符合〈建築物條例〉的結構。

結構損毀

這是物業「現狀」交收中最極端的情況，如因地震、海嘯等天災或九一一等恐怖襲擊而導致物業結構嚴重損毀，由於賣家已無法履行買賣合約交付物業，故交易取消，買方毋須承擔責任。