送樓須三思，三思不送樓（下）

朋友有送樓一問，皆因捉錯用神：或以為可免印花稅，或因為取消了遺產稅，卻忽略了《破產條例》對「送贈契」所構成的潛在業權問題。

破產條例
為免有心人透過送贈形式轉移資產，藉以逃避債務，法例允許破產管理署向法庭提出申請，以追溯及推翻破產申請人在過去5年內曾贈予他人資產之有效性。

舉例：Ａ先生把物業贈予Ｂ小姐，及後Ａ先生於5年內申請破產，那破產管理處可向法庭 申請裁定送贈無效，Ｂ小姐並不擁有獲贈之物業業權。

推而廣之，即使Ａ先生沒有申請破產，但只要送贈日未滿5年，若Ｂ小姐要把物業售予Ｃ君，Ｃ君 的律師仍可就Ａ先生的潛在破產問題，質疑Ｂ小姐所擁業權之完整性，Ｃ君從而「踢契」──結果買賣雙方不歡而散，物業成炙手山芋，亦有違Ａ先生的送贈原意。

送贈居屋
朋友挖空心思，問及由「房委會」所批核之居屋送贈，是否可避免業權問題。

不涉及金錢代價之居屋轉讓，大多由已登記家庭成員承讓，而且原因五花八門：有因業主長期在海外工作而轉讓，有因業主取得僱主提供的房屋福利而轉讓，有因業主年紀老邁而轉讓，有因業主要結婚遷出單位而轉讓，也有因離婚或分居而轉讓業權予配偶，故未能 一概而論。但一般而言，送贈居屋跟其他「送贈契」無異，因《破產條例》而帶有潛在的業權問題。

送樓此舉徒添煩惱，宜三思而後「不行」。

*以上資料謹供參考，讀者就上述資料採 取行動前，須咨詢獨立法律意見

送樓須三思，三思不送樓（上）

筆者發現不少朋友對「送樓」情有獨鍾，均不約而同問及「送贈契」是否可取。細問之下，發現問者不外乎抱著以下心態。

印花稅
朋友以為近親之間轉讓物業，可以 $0 樓價來進行交易，免繳印花稅。事實上，稅局對此已有明文規定──基於《印花稅條例》，對於「無償」交易，印花稅署署長會就「市價」而釐訂該筆交易之印花稅，故轉讓未能「幸免於納」。

朋友二號則想透過低於市場價格轉讓物業，以用盡200萬元以下交易之印花稅優惠。可是條例同樣清晰：印花稅署一律把這種些交易歸入「無償」一類處理。

就印花稅而言，送樓跟一般交易無異。免費午餐，稅局恕不供應。

遺產稅
以往按照《遺產稅條例》，任何由業主於過世前三年內贈予他人之物業，均須繳納遺產稅，如遺產稅應付未付，將對物業業權構成問題。更甚者，若送樓人於送贈物業未滿三年內尚在人間，獲贈方若要出售物業，買方可就潛在遺產稅質疑其業權之完整性，從而「踢契」。

隨著政府在06年取消了遺產稅，不少朋友陸續向筆者查詢送樓事宜。然而，出售獲贈物業或會在《破產條例》下構成其他業權問題，且容後再述。

踢契何時了（上）

輸打贏要，乃投機致勝之不二法門。近日不少物業準買家就紛紛踢契，寄望在無邊海嘯中及時抽身。另一邊廂，已在出貨的業主同樣關注，恐防稍一不慎，被對方乘虛而來，借機遁去。音樂停下，唯有離場者勝。

違例建築
筆者曾指出買方律師可就物業內的違例建築作出業權質詢，若賣方無法及時證明其業權完整，買方可因而取消交易，俗稱「踢契」。違例建築情況有三：其一是建築違反政府批地契約，如建築樓面面積超出地積比率上限；其二是違反《建築物條例》，如外牆伸出物、危險建築物、排水欠妥或有違消防條例等；其三是違反大廈公契，如佔用公家地方、擅改單位用途等。

一般而言，若物業違反《建築物條例》，則屋宇署會就所發出的改建令或清拆令等向土地註冊處登記，對物業構成押記。若物業違反大廈公契，則業主立案法團可透過控告業主並取得及登記法庭命令。

此外，屋宇署也可向物業範圍內的斜坡發出維修令，並登記成為物業押記之一。

違例建築多見於村屋、洋房與連天台物業，如賣方已在臨時買賣合約中詳列物業可能涉及違例建築的部份，被踢契機會相對較低。然而，踢契緣由五花八門，故鹿死誰手，尚未可知。